부담부증여, 전세보증금 12억이면 저가거래일까? 2026년 행안부 해석

1. 문제 제기

부모가 자녀에게 아파트를 증여하면서 전세보증금이나 대출을 함께 넘기는 부담부증여. 2026년 가족 간 저가거래에 대한 취득세 규정이 개정되면서, “승계채무가 시가보다 낮으면 채무 부분까지 증여로 보게 되는 것 아닌가?”라는 실무 쟁점이 생겼습니다.

먼저 결론

행정안전부 유권해석의 취지는 부담부증여에서 인수하는 채무 상당액을 부동산 전체의 거래대가로 보아 ‘3억원 또는 30%’ 기준을 기계적으로 적용할 수 없다는 것입니다. 다만, 직계존비속 간 부담부증여에서는 수증자의 실제 채무 인수 능력이 입증되어야 합니다.

2. 핵심 개념

2026년 가족 간 저가거래 규정이 강화됐습니다

배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우 지방세법은 원칙적으로 증여취득으로 보지만, 대가를 실제로 지급한 사실이 증명되면 유상취득으로 인정하는 예외를 두고 있습니다.

2026년 개정으로 지방세법 제7조 제11항 제4호에 단서가 추가되면서, 대가 지급이 입증되더라도 지급대가가 시가인정액보다 현저히 낮으면 유상거래로 인정하지 않는 구조가 마련됐습니다. 해설자료가 정리한 기준은 다음과 같습니다.

시가인정액과 지급대가의 차액이 3억원 이상

또는

시가인정액의 30% 이상

부담부증여에서는 왜 문제가 되었을까요?

부담부증여에서는 수증자가 인수하는 전세보증금이나 대출금 등 채무 상당액은 유상취득으로, 나머지 부분은 무상취득으로 보는 것이 기본 구조입니다.

해설자료의 실제 사례

• 부모: 1세대 1주택자가 아님
• 주택: 조정대상지역 내 국민주택규모 초과 아파트
• 시가인정액: 15억원
• 승계 전세보증금: 12억원
• 수증자: 무주택 자녀

만약 전세보증금 12억원을 15억원짜리 아파트 전체의 “지급대가”로 본다면, 시가인정액과의 차액은 정확히 3억원입니다. 그러면 개정된 저가거래 기준에 걸려 채무 12억원 부분까지 증여로 의제되는 것 아닌가라는 문제가 생깁니다.

3. 숫자 사례와 조건 비교

세 부담 차이는 1억 2,780만원입니다

해설자료는 위 15억원 사례를 기준으로 저가거래로 간주하는 경우와 행안부 유권해석을 적용하는 경우를 직접 비교합니다.

해설자료의 계산: 저가거래로 보는 경우 15억원 × 13.4% = 2억 100만원. 유권해석 적용 시 12억원 × 3.5% + 3억원 × 13.4% = 8,220만원.

4. 판단

행안부 해석: 채무는 전체 부동산의 거래대가가 아닙니다

행정안전부 유권해석 부동산세제과-1670(2026.5.26.)은 ‘취득을 위하여 그 대가를 지급한다’는 의미를 특정 부동산 전체를 이전받는 대가로 그에 상응하는 금전이나 그 밖의 가치를 제공하는 경우로 보았습니다.

반면 부담부증여의 채무 상당액은 이전되는 물건 가치 중 일부에 불과하고, 무상으로 이전되는 부분까지 포함하지 않습니다. 따라서 그 채무액을 부동산 전체의 거래대가로 놓고 개정된 저가거래 단서를 적용할 수 없다고 해석했습니다.

작성자의 정리

이 해석은 “채무승계 부분에 대응하는 별도의 시가인정액을 다시 산정하여 저가 여부를 판정한다”는 뜻이 아닙니다. 승계채무 자체를 전체 부동산의 매매대금처럼 놓고 3억원·30% 기준을 적용하는 접근이 잘못되었다고 이해하는 것이 핵심입니다.

5. 근거

관련 기준·법령: 지방세법 제7조 제11항 제4호; 지방세법」 제7조 제11항 제4호; 지방세법 시행령」 제11조의3.

6. 실무 체크포인트

채무가 있다고 무조건 유상취득은 아닙니다

행정안전부는 가족 간 저가거래 규정의 일부를 부담부증여에도 적용하도록 한 의미를, 배우자 또는 직계존비속 간 부담부증여에서 수증자의 채무 인수 능력이 있는지를 따져 유상취득을 인정하려는 것으로 보았습니다.

따라서 수증자의 소득이나 재산 등으로 해당 채무를 실제로 인수할 능력이 증명되는 경우에 한하여 채무 상당액을 유상취득으로 보게 됩니다.

실무에서 특히 주의할 부분

• 승계채무가 실제 존재하는지
• 수증자가 그 채무를 실제로 인수하는지
• 수증자의 소득·재산으로 채무 인수 능력이 설명되는지
• 증여 직전에 담보대출 등을 실행하여 채무를 인위적으로 늘린 것은 아닌지
• 최종적으로는 과세권 있는 지방자치단체가 구체적 사실관계를 확인한다는 점

특히 해설자료는 배우자나 자녀에게 부담부증여를 하기 직전에 담보대출 등을 실행하는 경우, 거래의 실질이 조세회피 목적의 현저히 낮은 저가양도로 의심받을 수 있으므로 주의가 필요하다고 설명합니다.

7. 정리

한 문장으로 정리하면

부담부증여의 승계채무는 부동산 전체의 저가 매매대금이 아닙니다. 따라서 승계채무를 전체 시가인정액과 비교해 ‘3억원 또는 30%’ 기준을 기계적으로 적용할 수 없고, 실제 채무 인수 능력이 입증되는 범위에서 채무 상당액을 유상취득으로 보는 것이 이번 유권해석의 핵심입니다.

8. 참고자료 및 출처

1. 원문에서 확인한 내용

- 양인병 공인회계사(삼일회계법인), 「개정된 가족간 저가 거래 증여의제 규정이 부담부 증여 거래에 적용되는지 여부」

- 한국공인회계사회 Tax Letter 제246호(2026.7.20.)에서 소개된 상세 해설자료

2. 원문이 인용한 법령·공식 해석

- 「지방세법」 제7조 제11항 제4호 및 제12항

- 「지방세법 시행령」 제11조의3

- 행정안전부 부동산세제과-1670, 2026.5.26.

3. 작성자의 해석·정리

- 위 원문과 유권해석의 논리를 독자가 이해하기 쉽도록 거래구조와 숫자 흐름 중심으로 재구성했습니다.

- 구체적인 거래에 대한 최종 취득세 판단은 사실관계와 관할 지방자치단체 확인이 필요합니다.